Hoy martes 9 de noviembre el BOE ha publicado el RD de la reforma de la plusvalía municipal. Te contamos cómo ha quedado y qué debes tener en cuenta.
Recordemos que el impuesto de plusvalía grava las ganancias obtenidas por la venta, o recepción en forma de herencia o donación, de un inmueble en función de la revalorización del terreno en el que se asienta.
¿Qué modifica la reforma?
Se modifica el sistema objetivo tradicional para que tenga en cuenta la evolución del mercado inmobiliario y no sea la única vía de cálculo (que eran las dos exigencias del Constitucional). La reforma establece ahora dos opciones para determinar la cuota tributaria y se aplicará la más beneficiosa para el contribuyente:
La base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria o se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición. Estos coeficientes varían en función del año de adquisición del inmueble, oscilando los de partida del 0,45% para las compras realizadas hace 20 años o más; el 0,08% aplicado para las adquisiciones de los años de la crisis financiera (2008 a 2012); o el 0,14% para las ganancias obtenidas en menos de un año, para penalizar las operaciones de corte especulativo (ver tabla adjunta).
El rediseño del impuesto de plusvalía municipal
El Gobierno ha aprobado dos nuevos métodos de cálculo para que el contribuyente abone el que arroje un menor importe:
Método 1: Sistema objetivo
Base imponible= Valor catastral del suelo x coeficiente
Cuota a pagar= Base imponible x tipo máximo del 30%
Método 2: Plusvalía real
Base imponible= Valor de venta – valor de adquisición
Cuota a pagar= Base imponible x tipo máximo del 30%
A partir de ahí, los ayuntamientos podrán rebajar o elevar en un 15% los valores catastrales para adaptar el cálculo a la realidad local.
El segundo método que tiene el contribuyente es la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble y que se determina por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
Por otra parte, serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo. Esta opción ya se está aplicando en algunas ciudades.
¿Qué sistema es más beneficioso?
Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y para demostrar que, en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro. Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ―se puede consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta― es de 100.000, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia, que da como resultado 24.000 euros; Si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del inmueble el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.
El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.
¿Tiene carácter retroactivo?
No. El fallo del Constitucional establece que no se puede reclamar el impuesto ―normalmente hay un plazo de cuatro años para recurrir las autoliquidaciones―, salvo estuviera recurrido antes de la sentencia del 26 de octubre. El decreto ley aprobado este lunes por el Gobierno no es, sin embargo, retroactivo, lo que deja un vacío legal entre la fecha del fallo y la entrada en vigor del decreto.
¿Qué sucede con las operaciones entre el 26 de octubre y hoy que se ha publicado el Real Decreto?
Las operaciones entre el 26 de octubre y hoy quedan exentas.
Aquí puedes descargarte el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre
